Mua bán bất động sản: Khủng hoảng nhà đất ở Mỹ

Cuộc khủng hoảng 2008-2010 bắt nguồn từ thị trường nhà đất với những khoản vay dưới chuẩn mà nó có thể hình dung một cách đơn giản như sau:

Gia đình ông Tom chỉ có thể thuê nhà 1.500 đô-la/tháng. Tuy nhiên, các tổ chức tài chính đã nói rằng họ sẽ cho ông Tom vay gần như toàn bộ để mua một căn nhà 500.000 đô-la. Khoản vay chỉ cần được đảm bảo bằng chính ngôi nhà mới.

Ông Tom được giải thích rằng, với lãi suất 6%/năm, nếu trả đều trong 30 năm thì hàng tháng khoản phải trả (cả gốc và lãi) vào khoảng 3000 đô-la. Điều này nằm ngoài khả năng của gia đình ông, nhưng ngân hàng chỉ yêu cầu ông trả 1500 đô-la/tháng trong hai năm đầu và phần lãi chưa trả sẽ nhập gốc.

Đến cuối năm thứ hai, tổng số nợ dồn tích chỉ là 525.000 đô-la hay tăng 5%. Nếu giá nhà đất sau hai năm tăng 10% thì ông Tom có thể bán lại căn nhà lấy 25.000 đô-la tiêu xài mà không phải quan tâm đến những năm tiếp theo. Hàng triệu gia đình Mỹ đã bị thuyết phục cho dù về bản chất, họ không có khả năng trả nợ.

Sau đó, bên cho vay đóng gói các khoản vay dưới chuẩn nêu trên để tạo ra chứng khoán có đảm bảo bằng tài sản (asset-backed securities), đồng thời hoặc là yêu cầu các công ty bảo hiểm bảo lãnh khoản vay với mức phí 2%/năm hoặc là tạo ra một quyền chọn bán khoản vay (hay các loại chứng khoán phái sinh khác) với mức phí 4%/năm hoặc cả hai.

Vào cuối năm thứ hai, nếu giá của căn nhà thấp hơn 525.000 đô-la và gia đình ông Tom không thể trả nợ thì người giữ quyền có quyền bán khoản vay cho bên bán quyền với giá 525.000 đô-la. Lúc này, từ dưới chuẩn khoản vay đã trở thành chất lượng cao (xếp hàng AAA) với suất sinh lợi 2%/năm.

Sau hai năm, nếu giá bất động sản tăng hơn 5% thì gia đình ông Tom vừa được ở trong căn nhà tốt hơn lại có thêm tiền bỏ túi nếu bán căn nhà. Nếu không muốn bán căn nhà, thì bên cho vay sẽ tái cấu trúc khoản vay để đảm bảo rằng khoản trả nợ hàng tháng vẫn chỉ là 1500 đô-la hay cao hơn chút đỉnh. Đổi lại ông Tom sẽ phải trả thêm một mức phí và lãi suất tăng lên 8%/năm chẳng hạn.

Qua vài lần tái cấu trúc các khoản nợ thì gánh nặng lãi suất trở nên rất khủng khiếp. Tuy nhiên, không mấy ai quan tâm khi mà giá bất động sản (Chỉ số S&P/CASE-SHILLER) đã tăng bình quân 14%/năm từ đầu năm 2000 đến giữa năm 2006.

Trên thực tế, gia đình ông Tom chỉ có thể trả 1.500 đô-la/tháng, nhưng các tổ chức tài chính đã tạo ra một dòng thu nhập không có thật lên đến 2.500 đô-la/tháng (thậm chí là cao hơn) để chia nhau. Phần tăng thêm này thực chất được trả bằng tiền của những người gửi tiền hay ăn vào vốn gốc.

Điều gì phải đến đã đến. Kể từ đỉnh điểm vào giữa năm 2006 đến 03/2009, chỉ số S&P/CASE-SHILLER đã giảm 33%. Hàng triệu gia đình Mỹ hoặc là bị siết nợ hoặc là trả lại nhà cho bên cho vay vì giá trị căn nhà nhỏ hơn khoản nợ phải trả.

Các tổ chức tài chính với các quan hệ dây tơ rễ má chằng chịt với nhau đã không có khả năng thanh toán các nghĩa vụ của mình. Hậu quả là khủng hoảng đã xảy ra khi mà dòng tiền từ các tài sản tạo ra trên thực tế thấp hơn nhiều so với giá trị các khoản nợ và cả xã hội phải gánh chịu hậu quả.

Trong cuộc chơi này, những người điều hành các tổ chức tài chính là vớ bẫm nhất với hàng trăm triệu đô-la tiền thưởng như mô tả trong bộ phim tài liệu “Người trong cuộc” của Charles Ferguson (2010).

Tuy nhiên, khi khủng hoảng xảy ra, cùng lắm họ cũng chỉ mất việc, trong khi những khoản tiền thưởng đã chi thì không thể thu hồi. Đây chính là mâu thuẫn giữa người sở hữu và người thừa hành và vấn đề này sẽ được phân tích trong các phần sau.

Thực ra, tất cả các loại tài sản tài chính được tạo ra nêu trên đều dựa trên những khoản vay mà về bản chất người đi vay không có khả năng trả nợ. Do vậy, những giấy nợ được chúng đảm bảo dường có giá trị rất thấp. Tuy nhiên, qua sự nhào nặn của các tổ chức tài chính, chúng đã được biến thành hàng chất lượng cao với giá trên trời.

Điều này giống như giảo thuật biến đá thành vàng (alchemy) mà thời cổ đại nhiều người đã cất công tìm kiếm nhưng đều bất thành. Các công cụ bảo hiểm đã biến thành các công cụ bài bạc trên một thị trường với sự tự do cao độ cho các tổ chức tài chính.

Joseph Stiglitz (2010) đã chỉ ra rằng nguyên tắc không có gì là miễn phí của kinh tế học đã bị vi phạm. Người vay đã được thuyết phục rằng không cần phải lo lắng đối với các khoản vay vì theo thời gian giá bất động sản sẽ lên, phần chênh lệch thu được không chỉ đủ để trả nợ mà còn có thể sắm xe hơi hay chi tiêu cho những kỳ nghỉ, điều không thể xảy ra trong thực tế.

Mua bán bất động sản

Thứ Tư, 27 tháng 11, 2019

Khủng hoảng nhà đất ở Mỹ

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét